- 资产逾期率指数持续低位平稳：截至2019 年第三季度末，M2 逾期率指数与M3 逾期率指数分别为0.07%和0.03%，已连续30 个月保持低位平稳。
- CPR 指数平均水平较上个季度有所下降： CPR 指数第三季度平均水平低于上个季度，季末值为9.09%。
- 本期新增样本较多，2 家银行交易首次加入指数：截至第三季度末，本季度内共有16 个新增样本，无样本退出。在新增16 单交易中，建设银行占据4 席，中信银行占据3 席。江苏银行与汉口银行交易首次加入指数。新增样本表现与整体资产表现相似，样本变动对指数本身没有造成明显影响。
概览
指数构成变动
第三季度商品住宅价格增速全面放缓
历经两年持续的高压调控后，2019 年第三季度商品住宅价格增速全面放缓。一线城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.86%，二手住宅销售价格指数环比上涨0.35%，新建商品住宅与二手住宅增速较上季度均回落0.31 个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格指数增速与二季度相比略有下降，二线城市二手住宅指数环比上涨0.89%，增速较上季度回落0.62 个百分点。
整体来看，在国家统计局公布的70 个大中城市房价指数中， 63 个城市的新建住宅呈现了不同程度的上涨，其中呼和浩特、扬州、南宁、银川涨幅位居前列。45 个城市的二手住宅价格呈现了不同程度的上涨，其中唐山、哈尔滨、南京、无锡、宁波、西宁、银川涨幅位居前列。值得关注的是，北京二手住宅价格三季度环比下降1.2%，增速较上季度环比下降1.80 个百分点，其价格指数已连降四个月至年初水平。在 “稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，“一城一策”的指导思想正在发生灵活变化，南京、天津、上海、三亚等地纷纷出于优秀人才引进目的，对原有限购政策进行了微调。相对于此前的“一刀切”政策，灵活分化的调控细则有利于提升城市人才竞争力并协同区域发展。但值得注意的是，在政策调整幅度方面，若过于宽松，可能造成房价再度过快上涨，地方政府只得再次加码调控，而最终形成循环往复的过程。
三季度商品房销售面积回暖
三季度商品房销售面积为4.34 亿平方米，同比增长2.90%，终止了持续三个季度的负增长。惠誉博华认为三季度商品房销售面积回暖或与房地产企业融资渠道受限有关，在房地产企业融资较困难时，其推货意愿加强，促销力度加大。
2019 年8 月，银保监会办公厅下发关于开展房地产业务专项检查的通知，将对32 个大中城市房地产投融资业务进行全面检查。截至10 月底，银保监会及其派出机构开出涉及房地产相关业务罚单23 单，其中涉及9 家银行以及2 家信托，预计未来房地产融资渠道将进一步收窄。
LPR 机制改革
继央行15 号文件对LPR 制度进行调整后，9 月25 日央行发布16 号文件特别指出，自2019 年10月8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR 为定价基准加点形成。此举标志着个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR。以个人住房贷款作为基础资产的RMBS 产品，预计也将受到此次LPR 形成机制改革的影响。详细分析可见惠誉博华研究报告《贷款市场报价利率形成机制改革对RMBS 的影响》。
附录一：指数编制方法
惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2014年12月起，银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现，包括资产池逾期情况及提前偿还情况。
具体包括M2逾期率指数、M3逾期率指数和CPR指数。
- M2逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池的比例。
- M3逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池的比例。
- CPR指数：
CPR=1−(1−当期提前偿还的本金/(当期期初资产池未偿本金余额−当期计划摊还本金))12
编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕，且个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大，或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时，将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产，因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时，所有样本前3个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算，并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。
附录二：指数构成
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