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银行间市场RMBS指数 2021Q3

惠誉博华 / 结构融资 / 中国 / Fri, 2021年11月19日

逾期率指数持续小幅波动下行:第三季度M2及M3逾期率指数延续后疫情时代的趋势,继续小幅波动下行,向疫情前水平缓慢靠拢。

CPR指数继续回落:受房市交易活跃度下降影响,第三季度CPR指数持续回落,连续两个月出现较大幅度下降,截至9月底,CPR指数降至8.86%,较第二季度末下降0.65个百分点,系去年4月以来的最低点。

指数样本量继续扩容:本季度内新增17个样本,新增样本表现与存续样本相似,样本变动对指数影响有限。

累计违约率翘尾:部分年度的累计违约率曲线尾部出现明显翘升,系尾部存续样本过少所致。

住宅市场显著“降温”,RMBS产品提前还款率受到抑制

随着楼市调控政策显效,叠加房地产信贷政策收紧,第三季度住房市场明显降温,商品住宅销售面积显著下滑,环比回落22.2%,同比下降14.5%,房市低迷直接导致了RMBS产品提前还款率的下降。住房价格方面,根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据,惠誉博华整理的全国一、二线城市二手房房价指数在第三季度增速进一步放缓,三线城市二手房价格指数小幅下跌。70个大中城市中,新建商品住宅销售价格及二手住宅销售价格下跌的城市数量均逐月增加,9月份,超半数城市新建商品住宅销售价格下跌,52个城市二手住宅销售价格下跌,且涨幅逐步收窄,而跌幅明显扩大。

总体而言,第三季度住宅销售面积及价格走势与惠誉博华此前预期基本一致。当前宏观调控政策仍然围绕“房住不炒”的总基调及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,因城施策,热点城市及房价下跌城市均有政策密集出台,抑制房市过热及限制新建商品住宅房价跌幅。当前房地产税试点的相关政策尚未落地,市场观望情绪浓厚,惠誉博华认为未来房市冷热分化将更加突出,住宅价格指数下跌城市数量可能仍将扩大,但各城市调控政策或将紧跟本地楼市行情有针对性的调整,未来住宅价格大幅波动的可能性较小。

房企信用危机对RMBS产品影响尚未显现

恒大等房企信用危机爆发后,其在建期房后续房屋交付问题引发了市场及公众的关注。目前国内交易,各机构普遍通过抵押物是否仅办理预告抵押登记来判断是否为期房,据此标准,国内大部分RMBS产品包含了一定比例的期房贷款,在资产池中最高占比达82.7%。然而,发起机构提供的数据中并不包含抵押物开发商信息,因此很难判断各交易是否有基础资产受到影响。惠誉博华逾期率指数中有11个样本期房占比超过70%,房企信用事件爆发后,目前尚未发现该11个样本逾期表现较全量样本表现有明显偏离。惠誉博华认为,资产池较高的地区分散度及较长的账龄有利于缓释单个开放商带来的期房交付风险,此次房企信用事件对国内RMBS产品影响或相对有限,同时,惠誉博华也将密切关注期房占比较高的RMBS产品的后续表现。

附录1:指数编制方法

惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2014年12月起,银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现,包括资产池逾期情况及提前偿还情况。

具体包括M2逾期率指数和M3逾期率指数。

M2逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池的比例。

M3逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池的比例。

CPR指数:

编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕,且以银行发放的个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大,或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时,将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。

由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产,因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时,所有样本前3个月的资产表现将不会被使用。

指数将逐月计算,并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。

附录2:指数构成

 

相关研究

《2021年银行间市场RMBS展望》(2021年1月)

《穷幽极微,道远知骥 - 惠誉博华银行间市场个贷ABS指数两周年回顾》(2021年4月)

《惠誉博华银行间市场RMBS 指数报告2021Q2》

 

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