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银行间市场RMBS指数 2021Q4

惠誉博华 / 结构融资 / 中国 / Wed, 2022年03月02日

逾期率指数企稳:本季度内的M2与M3逾期率保持平稳,且本季度末水平与上季度末持平,绝对值处于低位,仅小幅高于疫情前的水平。
CPR指数小幅回升:CPR指数于10月降至7.37%,系2020年4月以来的最低值。随着房贷需求在政策引导下于四季度有所释放,CPR在11月和12月连续两个月出现小幅度回升,截至12月底,CPR指数回升至8.95%,较第三季度末上升0.77个百分点。
指数样本量继续扩容:本季度内新增13个样本,新增样本表现与存续样本相似,样本变动对指数影响有限。
累计违约率翘尾:部分年度的累计违约率曲线尾部出现明显翘升,系尾部存续样本过少所致。


住宅市场低迷态势延续,但跌势放缓

国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数显示,2021年四季度以来,全国绝大多数城市新建商品住宅及二手住宅销售价格环比下跌。商品住宅销售面积增速仍延续上季度以来的下滑趋势,四季度商品住宅销售面积环比回升13.1%,同比下跌19.8%,环比数据回正主要受季节周期因素影响,四季度销售面积数据仍低于前三年同期值。
值得注意的是12月住宅价格指数数据边际好转。2021年12月,70个大中城市中新建商品住宅及二手住宅销售价格下跌的城市数量均较11月有所减少。四季度内,全国一线城市二手住宅价格跌势率先减弱并在12月转为上涨,二线、三线城市新建商品住宅及二手住宅价格平均跌幅逐步趋稳并略微收窄。全国新建商品住宅及二手住宅销售价格整体跌势趋缓。另外,存续RMBS产品CPR均值的小幅回升可能预示着二手房交易量将有所回温。

政策调控转向纠偏,显效仍需时间

2021年四季度开始,住建部、央行、银保监会等监管机构频繁表态支持房地产市场健康发展和良性循环。央行、银保监会发布通知,明确风险处置项目并购贷款、保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产集中度管理,引导银行业金融机构积极参与化解市场风险,稳定市场预期。央行营业管理部在三季度北京地区信贷工作通报会上对“稳健开展房地产贷款业务”和“保持房地产信贷平稳有序投放”等内容进行了传达。2022年以来,全国多地出台关于发放购房补贴、降低公积金贷款门槛等调控政策,支持满足合理住房需求。
在多维政策引导下,金融市场风险偏好过度收缩的行为得以矫正,房地产信贷环境边际改善,房企融资有所恢复。然而尽管调控政策以适度放松为导向,但均为“房住不炒”总基调下的具体政策落实,“因城施策”有保有压的双向调控仍在继续。当前房企流动性危机余波未平,购房者信心减弱,观望情绪浓厚,市场未见明显回暖。惠誉博华预期新房市场低迷短期内将延续,政策显效仍需时间。

附录1:指数编制方法

惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2014年12月起,银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现,包括资产池逾期情况及提前偿还情况。
具体包括M2逾期率指数和M3逾期率指数。

  • M2逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池的比例。
  • M3逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池的比例。
  •  CPR指数:CPR=1-(1-当期提前偿还的本金/(当期期初资产池未偿本金余额-当期计划摊还本金))^12

编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕,且以银行发放的个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大,或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时,将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产,因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时,所有样本前3个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算,并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。

附录2:指数构成

相关研究


《2021-2022 年银行间信贷资产证券化市场观察与展望》(2022年1月)
《惠誉博华银行间市场RMBS 指数报告2021Q3》

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