- 资产逾期率指数持续低位平稳：2016 年末国内房地产市场活跃程度达到顶峰，投机需求旺盛，多地监管开启限购限售等强势调控。RMBS 资产逾期率指数也随之先升后降，并于2017 年三季度在低位企稳。截至2018 年第四季度，M2 逾期率指数与M3 逾期率指数分别低于0.1%与0.05%，表现良好。
- 资产单月违约回收率指数波动明显：本季度单月违约回收率指数有所下行，整体来看仍围绕3%波动。由于RMBS 抵押物价值高，违约后处置周期长，其回收率指数较其他个贷类ABS 波动更为显著。
- CPR 指数连续三个季度下降：CPR 指数本季度下降至8.12%，处于历史地位。
- 华夏银行首次加入指数，建设银行仍是主要成分：本季度内共有10 个新增样本，无样本退出。新增样本表现与整体资产表现相似，样本变动对指数本身没有造成明显影响。
概览
指数构成变动
银行间市场RMBS 指数
宏观调控导向不变，地区持续分化
为抑制房地产市场过热，中央及地方政府于2016 年、2017 年相继出台政策，强调“房住不炒”、租售同权，鼓励房屋租赁市场发展。各地政策强调因地制宜，一线城市及强二线城市政策收紧的同时，弱二线城市及三四线城市则以去库存为主。政策组合效果较为明显，自2017 年以来，全国整体商品住宅成交量增速放缓，2018 年第四季度一线城市二手住宅销售价格指数较上季度轻微回落，二三线城市新建/二手住宅销售价格指数增速放缓。
2019 年中央经济工作会议中强调保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。整体来看，一线城市房价将缓慢回暖，但受政策持续抑制，短期大幅反弹可能性较小。
二线城市由于发展进程各异，叠加区位因素，短期内将持续分化态势。
由于商品房去化周期已普遍缩短，及棚改货币化比例的降低，弱二线及三四线城市房地产需求或将受到较大影响，房价下行压力仍然存在，但随着“一城一策”以及“防止房市大起大落”的政策落实，预计三四线城市房价下行区间有限。
首套房贷款利率回落，利好刚性需求
根据融360 大数据研究院《2019 年1 月中国房贷市场报告》披露，2019 年1 月全国首套房及二套房贷款平均利率分别为5.66%和6.02%，均较上月下降2bps。
首套房利率连续两个月出现回落，此外，个人所得税首套房利息抵扣政策已于今年一月起生效，首套房融资成本的降低将一定程度上刺激刚性需求。二套房贷款利率仍处于较高水平，其最低首付比例要求也暂未变化。总体来看，受宏观调控政策及融资成本的影响，国内个人住房市场投机行为持续收到抑制，有利于稳定新增房贷资产的整体质量。
附录一：指数编制方法
惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2015年9月起，银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现，包括资产池逾期情况、提前偿还情况及每月违约资产的回收情况。
具体包括M2逾期率指数、M3逾期率指数、单月违约回收率指数和CPR指数。
- M2逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池比例的3个月移动平均数。
- M3逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池比例的3个月移动平均数。
- 单月违约回收率指数：度量了当期回收的违约资产本金占累计历史违约资产本金扣除上期累计本金回收部分比例的3个月移动平均数。
- CPR指数：度量了当期CPR的3个月移动平均数。
CPR=1−(1−当期提前偿还的本金/当期期初资产池未偿本金余额)12
编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕，且个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大，或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时，将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产，因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时，所有样本前12个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算。对于期间受托报告披露频率低于月度的交易，相关数据通过相邻两期数据线性插值得到。
指数计算以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。
附录二：指数构成
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